Auf Grund der vorhandenen Probleme reichen die Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts nicht aus, um das NINO-Areal einer neuen und dem Standort heute angemessenen Entwicklung zuzuführen.
Zur Beseitigung des städtebaulichen Missstandes sowie der in Teilbereichen gebotenen Gefahrenabwehr (Altlasten), ist der Einsatz der Instrumente des besonderen Städtebaurechts - der Städtebaulichen Sanierungsmaßnahme - erforderlich.
Der Rat der Stadt Nordhorn hat daher am 23.08.2001 die „Satzung der Stadt Nordhorn über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „NINO“ beschlossen. Mit Bekanntmachung am 05.10.2001 trat die Satzung nach Bekanntmachung in Kraft.
Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes durch die Sanierungssatzung der Stadt Nordhorn vom 23.08.2001 und deren Bekanntmachung vom 02.10.2001 sind die gesetzlichen Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) für die städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Kraft getreten.
Dieses Gesetz ist ein räumlich und zeitlich begrenztes Sonderrecht, das in Nordhorn nur in den Sanierungsgebieten „Stadtkern“, „Povel“ und „NINO“ Gültigkeit hat.
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen dem „klassischen“ und dem „vereinfachten“ Sanierungsverfahren. Im klassischen Sanierungsverfahren – welches auch für das Sanierungsgebiet NINO gewählt wurde – bedürfen bestimmte Veränderungs- und Verfügungsrechte des Privateigentümers generell gemäß § 144 BauGB der schriftlichen Genehmigung durch die Gemeinde.
Dazu gehören insbesondere folgende genehmigungspflichtige Vorgänge:
- Bauliche Änderungen und wertsteigernde Maßnahmen
- Grundstücksteilung
- Grundstückskaufverträge
- Belastung von Grundstücken (z.B. Grunddienstbarkeiten)
- Abschluss von Miet- und Pachtverträgen
Die Genehmigung muss vom Beteiligten selbst beantragt werden, sofern dieser Antrag nicht automatisch durch einen beteiligten Notar z.B. bei Grundstückskaufverträgen gestellt wird. Im Rahmen der Prüfung des Antrages wird durch die Stadt Nordhorn unter Beteiligung des Sanierungsträgers überprüft, ob das vorgesehene Vorhaben „… die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde“.
Das Grundbuchamt hat gem. § 143 Abs. 2 BauGB in die Grundbücher sämtlicher beteiligter Eigentümer im Sanierungsgebiet einen Vermerk (Sanierungsvermerk) eingetragen. Aus diesem Vermerk geht hervor, dass das Grundstück des jeweiligen Eigentümers in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Diese Eintragung im Grundbuch soll den Eigentümer und alle diejenigen, die diese Grundbücher einsehen, darauf aufmerksam machen, dass für dieses Grundstück die Vorschriften des besonderen Sanierungsrechtes Anwendung finden. Der Sanierungsvermerk hat keine Rangstelle und behindert somit nicht weitere Eintragungen im Grundbuch.
Nach Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes wird der Vermerk im Grundbuch wieder gelöscht werden.
Des weiteren sind im klassischen Verfahren die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 bis 156 BauGB) anzuwenden. Diese betreffen besondere Bestimmungen zur:
Bodenbewertung
Entschädigung
Erhebung von Ausgleichsbeträgen
Förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet
Das Sanierungsgebiet NINO liegt südlich des Frensdorfer Ringes, der die Innenstadt Nordhorns umfährt. Die Entfernung bis zur Altstadt beträgt knapp 1 km.
Das Sanierungsgebiet ist über den Frensdorfer Ring gut an das überörtliche Hauptverkehrsstraßennetz der Bundesstraßen 213 und 403 angebunden. Die A 30 (Hannover—Amsterdam) bzw. in die umliegenden Städte Lingen, Bad Bentheim, Oldenzaal / Hengelo / Enschede sind somit schnell zu erreichen. Die westlich an das Sanierungsgebiet angrenzende Friedrich-Ebert-Straße ist als Kreisstraße klassifiziert und leistungsfähig ausgebaut.
Der Geltungsbereich des Sanierungsgebietes NINO ist begrenzt
- nördlich durch den Frensdorfer Ring,
- westlich durch die Bahnlinie der Bentheimer Eisenbahn,
- östlich durch die Turmstraße und den Frensdorfer Ring und
- südlich durch den Nordhorn-Almelo-Kanal.
Das eigentliche Betriebsgelände der Firma NINO erstreckt sich von der Prollstraße im Norden bis an den Frensdorfer Ring, entlang der Turmstraße und deren Verlängerung im Osten bis an den Nordhorn-Almelo-Kanal im Süden. Im Westen zieht sich die Begrenzung entlang der Hafenstraße sowie der Bahntrasse der Bentheimer Eisenbahn. Die maximale Ausdehnung beträgt 850 m in Nord-Süd-Richtung und 300m in West-Ost-Richtung.
Direkt im Westen des Sanierungsgebietes verläuft die Schienentrasse der Bentheimer Eisenbahn AG, die diese Strecke jedoch nur für den Güterverkehr bedient und im Süden auf der Höhe der Hafenstraße Abstellgleise für Güterwagons unterhält.
Der südlich des Sanierungsgebietes verlaufende Nordhorn-Almelo-Kanal aus dem Jahr 1892 wird nicht mehr für die Binnenschifffahrt genutzt. Der Kanal zieht sich auf ca. 500 m Länge entlang des Gebietes.
Im Norden grenzen an das Sanierungsgebiet der Güterbahnhof sowie ein Gartenbaumarkt an. Dem Uhrzeigersinn folgend erstreckt sich hauptsächlich kleinteilige, ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung sowie ein Getränkehandel und eine Schule auf der Ostseite des Werkes. Entlang der Turm- und Hambrachstraße befinden sich mehrere Gebäudeensemble, die aus dem Werkswohnungsbau entstanden sind. Im Südosten war direkt am Nordhorn-Almelo-Kanal ein Gewerbebetrieb aus der Papierrecyclingbranche angesiedelt, der nach einem Brand abgerissen wurde. Auf Grund der Lagegunst des Grundstücks am Kanal und zur umgebenden Wohnbebauung sowie der offensichtlichen Funktionslosigkeit dieser Flächen wurde das Grundstück mit in die Sanierung einbezogen.
Realisierung
Die Anwendung eines förmlichen Sanierungsverfahrens setzt voraus, dass die vorhandenen städtebaulichen Missstände in einem mittelfristig überschaubaren zeitlichen Rahmen (10 bis 20 Jahre) voraussichtlich beseitigt sind. Demgemäß muss sich innerhalb dieses für städtebauliche Begriffe relativ engen zeitlichen Rahmens nicht der gesamte Umwandlungsprozess vollzogen haben.
Es muss aber mittelfristig eine Trendwende innerhalb des Sanierungsgebietes erzielt und die Vorraussetzung für die erfolgreiche langfristige Umgestaltung des Gebietes geschaffen worden sein.
Zur Erreichung der Sanierungsziele müssen nach derzeitigen Planungen ca. 35 Millionen € aufgewandt werden. Diese Kosten entstehen insbesondere durch:
- die Beseitigung der Altlasten
- den Rückbau der ehemaligen NINO-Werkshallen
- städtebauliche Planungen
- Herstellung von Erschließungsanlagen
- Bodenordnung, Grundstückserwerb und Umsetzung von Betrieben
Die Kosten der Altlastensanierung muss von Seiten der NINO SEG mbH getragen werden. Falls die finanziellen Mittel der Gesellschaft nicht ausreichen, haben sich die Hauptgesellschafter - der Landkreis Grafschaft Bentheim und die Stadt Nordhorn - verpflichtet, die entstehenden Defizite zu tragen.
Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme "NINO" wurde 2002 in das Städtebauförderungs- programm des Landes Niedersachsen aufgenommen. Mit Fördergeldern des Bundes, des Landes sowie mit Eigenmitteln der Stadt Nordhorn kann nunmehr die städtebauliche Sanierung der Textilbrache durchgeführt werden.
Auch die Eigentümer der im Sanierungsgebiet befindlichen Grundstücke müssen sich an der städtebaulichen Finanzierung beteiligen. Nach Abschluss der Sanierung werden von der Stadt Ausgleichsbeträge (§ 154 BauGB) erhoben, die der durch die Sanierung bedingten Erhöhung der Bodenwerte entsprechen.
Sanierungstreuhänder
Die Stadt Nordhorn kann sich zur Erfüllung der vielfältigen Aufgaben, die ihr bei der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung obliegen, eines geeigneten Beauftragten (Sanierungsträger) bedienen, der hierfür bestimmte gesetzliche Eignungsvoraussetzungen erfüllen muss.
Sie hat daher die GFS als anerkannten Sanierungstreuhänder gem. § 158 BauGB mit dieser Aufgabe betraut. Neben den allgemeinen Vorbereitungs-, Durchführungs- und Beratungsaufgaben obliegt dem Sanierungstreuhänder insbesondere die Bewirtschaftung und Verwaltung des Sanierungstreuhandvermögens über das eigens eingerichtete Sanierungstreuhandkonto einschließlich der Verwaltung und Abrechnung der Fördermittel.
